Ir para o conteúdo

Como funciona

Organização das cidades

O urbanismo organiza a forma da cidade.A estruturação jurídica organiza as relações que fazem essa cidade funcionar como comunidade.

Projeto urbano

  • Território
  • Infraestrutura
  • Usos
  • Implantação

Estrutura jurídica

  • Direitos e deveres
  • Instrumentos contratuais
  • Formas de ocupação
  • Responsabilidades
  • Governança
  • Mecanismos de convivência

Comunidade organizada

  • Funcionamento
  • Convivência
  • Governança
  • Permanência

Estruturas jurídicas pensadas para o empreendimento que se implanta e para o bairro que permanece.

Sete fatores

Sete fatores que influenciam a estruturação jurídica de bairros planejados.

A estruturação jurídica de um bairro planejado depende da análise integrada de diferentes variáveis. As características do imóvel, o modelo de negócio, a configuração urbanística, a organização societária, os mecanismos de governança e as formas de exploração econômica influenciam as soluções jurídicas aplicáveis a cada empreendimento.

Os fatores são interdependentes. Selecione um deles para ver como influencia a estruturação.

01

Resultado da due diligence e consequências contratuais

A análise prévia do imóvel e do negócio permite identificar riscos jurídicos que podem influenciar a aquisição do terreno, a definição das responsabilidades contratuais, a necessidade de regularizações e a própria viabilidade da operação.

02

Vinculação e relação com o terrenista

A relação entre proprietário da área e empreendedor exige a definição da estrutura negocial adequada, considerando a transferência ou vinculação do imóvel, as contraprestações, as obrigações assumidas, as garantias e a distribuição dos riscos.

03

Formato urbanístico do fracionamento do solo e faseamento

A escolha entre as modalidades juridicamente admissíveis de parcelamento do solo e organização da propriedade, bem como a possibilidade de implantação por etapas, interfere diretamente na estrutura registral, contratual e operacional do empreendimento.

Loteamento
Loteamento de acesso controlado
Condomínio de lotes
Incorporação imobiliária
Múltiplas estruturas

Configurações possíveis. A admissibilidade de cada uma depende do projeto e da legislação aplicável.

04

Estruturação societária e tributária e viabilização financeira

O desenvolvimento do bairro planejado demanda avaliação das estruturas societárias, negociais, tributárias e financeiras compatíveis com o modelo de negócio, a participação dos envolvidos e a estratégia de implantação.

05

Governança e gestão do empreendimento

A organização do bairro exige instrumentos jurídicos capazes de disciplinar a administração, o uso dos espaços, a manutenção, o custeio, as responsabilidades e as relações entre proprietários, moradores, empreendedores e demais participantes.

ProprietáriosMoradoresEmpreendedoresDemaisparticipantes
06

Formato da verticalização

A implantação de edificações, condomínios e diferentes tipologias imobiliárias dentro do bairro exige compatibilização entre as estruturas de propriedade, os instrumentos condominiais, a governança geral e os usos previstos.

07

Exploração comercial via locação estruturada

A utilização de espaços para atividades comerciais, serviços, lazer e outras formas de exploração econômica pode exigir modelagem jurídica específica, contemplando locação, cessão de uso, operação comercial e compatibilidade com as regras do bairro.

O ciclo completo

A estruturação jurídica acompanha todo o ciclo do empreendimento.

Da concepção à operação, o desenvolvimento de um bairro planejado envolve decisões jurídicas sucessivas e interdependentes. A CIVITAS organiza sua atuação em um único ciclo, dividido em três grandes fases, integrando as diferentes necessidades do empreendimento e acompanhando a implantação das soluções.

Fase 1 Etapas 01 a 05

Concepção e viabilidade jurídica

As decisões que estruturam o desenvolvimento.

Esta fase contempla o diagnóstico jurídico inicial, a avaliação dos riscos e a definição das bases negociais e urbanísticas do empreendimento.

Antes da implantação de um bairro planejado, é necessário compreender as condições jurídicas do imóvel, as particularidades da operação e as alternativas disponíveis para o desenvolvimento do projeto. As decisões dessa fase influenciam todas as etapas posteriores.

As perguntas desta fase

O terreno está juridicamente preparado para receber o projeto?

Análise dos riscos do imóvel e do negócio, situação registral e eventuais regularizações necessárias.

Qual estrutura jurídica permite viabilizar o empreendimento?

Escolha do formato de desenvolvimento, relação com o terrenista e estruturação societária, financeira e tributária.

O empreendimento terá diferentes usos, etapas ou formas de exploração?

Avaliação jurídica de verticalização, usos compartilhados e exploração comercial por locação, conforme o projeto.

As etapas

  1. 01Negociações prévias para aquisição do terreno
  2. 02Análise de risco (due diligence) do terreno e do negócio
  3. 03Instrumentos jurídicos para contratação do terreno
  4. 04Análise da legislação urbanística e tributária local
  5. 05Definição estratégica do formato de fracionamento do solo

O que fica pronto

  • Negociações e instrumentos preliminares

    Assessoria nas negociações com proprietários e estruturação dos instrumentos de aquisição, parceria, permuta ou outras modalidades negociais aplicáveis.

  • Due diligence e análise de riscos

    Investigação jurídica imobiliária, contratual e registral, com identificação de riscos e condicionantes relevantes ao desenvolvimento.

  • Estudos jurídicos de viabilidade

    Análise da legislação urbanística e tributária pertinente, considerando seus efeitos sobre a concepção do empreendimento.

  • Fracionamento e organização da propriedade

    Avaliação das modalidades juridicamente admissíveis de parcelamento, fracionamento do solo e organização imobiliária.

  • Modelagem jurídica estratégica

    Assessoria na definição das estruturas jurídicas adequadas à concepção e ao desenvolvimento do projeto.

Fase 2 Etapas 06 a 10

Estruturação e formalização do empreendimento

Das definições estratégicas à sua implementação jurídica.

Esta fase contempla a organização das estruturas jurídicas necessárias à viabilização e formalização do empreendimento, considerando as suas características urbanísticas, societárias, financeiras, registrais e de governança.

A estruturação do empreendimento exige que suas definições estratégicas sejam traduzidas em instrumentos jurídicos coerentes, compatíveis com a legislação e articulados entre si. A atuação compreende tanto a elaboração das estruturas quanto o acompanhamento de sua formalização e implantação.

As perguntas desta fase

Como conciliar o projeto urbanístico com o modelo de comercialização?

Compatibilização das decisões urbanísticas, registrais e contratuais com a dinâmica do empreendimento.

Como organizar a gestão, o custeio e o uso dos espaços compartilhados?

Definição dos instrumentos de governança e das relações entre empreendedores, adquirentes e futuros usuários.

As etapas

  1. 06Aprovações e licenciamentos pertinentes
  2. 07Regularizações prévias do terreno
  3. 08Definição e implantação da estruturação jurídico-societária e financeira, com planejamento tributário
  4. 09Elaboração e registro dos instrumentos de governança
  5. 10Registros do empreendimento perante o Registro de Imóveis, conforme a modalidade aplicável

O que fica pronto

  • Estruturação do empreendimento

    Definição e formalização de estruturas jurídico-societárias, negociais e tributárias adequadas ao projeto.

  • Aprovações e licenciamento

    Assessoria jurídica nos processos administrativos de aprovação e licenciamento, em articulação com os profissionais técnicos responsáveis.

  • Regularização e formalização registral

    Condução dos aspectos jurídicos de regularizações fundiárias e registrais pertinentes, incluindo a elaboração e o acompanhamento registral de memoriais de parcelamento do solo e incorporação imobiliária.

  • Estruturação condominial

    Organização jurídica de condomínios, subcondomínios e respectivos instrumentos, conforme a modelagem adotada.

  • Estruturas de governança

    Constituição e organização jurídica de associações e outros mecanismos de governança.

  • Instrumentos normativos e de gestão

    Elaboração de estatutos, convenções, regulamentos e regras de uso, manutenção, custeio e administração de áreas e equipamentos compartilhados.

  • Publicidade e eficácia registral

    Assessoria nos atos de formalização e publicidade registral das estruturas jurídicas, quando aplicáveis.

Ver como esses documentos se ligam

Fase 3 Etapas 11 a 15

Comercialização, implantação e operação

Segurança jurídica para o desenvolvimento e a continuidade do bairro.

Esta fase compreende as relações contratuais de comercialização, as contratações da construção, os procedimentos de conclusão e entrega e os instrumentos necessários ao funcionamento do bairro.

A segurança jurídica deve acompanhar o empreendimento também durante sua comercialização e implantação, alcançando as relações que permanecem após a conclusão das obras. A organização do uso, da manutenção e da gestão do bairro é essencial à continuidade das estruturas concebidas.

As perguntas desta fase

Como estruturar as relações jurídicas durante a construção e a entrega?

Contratações, responsabilidades, procedimentos de entrega, uso, manutenção e garantias.

As etapas

  1. 11Lançamento, publicidade e procedimentos de vendas
  2. 12Instrumentos contratuais para comercialização das unidades
  3. 13Contratações durante a fase de construção
  4. 14Conclusão das obras, obtenção do habite-se, vistoria e entrega das unidades
  5. 15Pós-obra: uso, manutenção e garantias

O que fica pronto

  • Comercialização imobiliária

    Elaboração e estruturação dos contratos de comercialização e assessoria jurídica relacionada aos procedimentos de lançamento, publicidade e vendas.

  • Instrumentos da construção

    Elaboração e revisão dos contratos e demais instrumentos jurídicos utilizados durante a implantação física do empreendimento.

  • Conclusão e entrega

    Assessoria jurídica nos procedimentos de conclusão, vistoria e entrega das unidades, incluindo a organização das responsabilidades contratuais pertinentes.

  • Uso e manutenção

    Elaboração e compatibilização dos instrumentos jurídicos de uso, conservação e manutenção dos imóveis, áreas e equipamentos compartilhados.

  • Locação e cessão de uso

    Estruturação jurídica de modalidades de exploração, locação e cessão de uso, conforme as características e a regulamentação aplicável.

  • Responsabilidades posteriores à entrega

    Assessoria relacionada a garantias, obrigações e relações jurídicas decorrentes da conclusão e utilização do empreendimento.

  • Implantação da governança

    Acompanhamento jurídico da implantação e do funcionamento das estruturas associativas, condominiais e demais mecanismos de gestão previstos.

As três fases formam um mesmo ciclo. Algumas etapas são simultâneas, interdependentes ou exigem antecipação.

Estruturas jurídicas que acompanham a evolução de cada bairro.

Cada empreendimento apresenta características próprias. Por isso, a CIVITAS desenvolve soluções jurídicas compatíveis com sua modelagem, suas necessidades e as diferentes etapas de desenvolvimento, implantação e operação.

A atuação compreende frentes de assessoria definidas conforme as particularidades do projeto e o escopo contratado.

Premissas

Uma abordagem jurídica integrada, do planejamento à operação.

A CIVITAS parte da compreensão das particularidades de cada empreendimento para desenvolver soluções jurídicas integradas ao seu modelo de negócio. Nossa atuação considera todas as etapas do desenvolvimento imobiliário, desde as decisões preliminares até a organização e o funcionamento continuado do bairro.

01

Compreender o ciclo do empreendimento

Identificar as necessidades jurídicas presentes nas diferentes etapas, antecipando decisões e conectando as soluções ao desenvolvimento do projeto.

02

Entender o modelo de negócio

Analisar as características urbanísticas, econômicas, societárias e operacionais do empreendimento para definir estruturas jurídicas compatíveis com seus objetivos.

03

Promover a instrumentalização estratégica

Traduzir as decisões em instrumentos jurídicos integrados, acompanhando sua formalização, publicidade registral e implantação.

Depois da entrega

O bairro continua. Sua estrutura jurídica também.

A organização de um bairro planejado envolve relações que permanecem e se desenvolvem ao longo do tempo. A gestão dos espaços compartilhados, as responsabilidades de manutenção, as contribuições, a convivência entre diferentes usos e a participação dos proprietários exigem estruturas jurídicas adequadas às características de cada empreendimento.

A CIVITAS atua na definição, formalização e implantação desses mecanismos, considerando a organização do bairro desde as primeiras decisões do projeto.

A estrutura jurídica começa nas decisões de hoje.

Conte à equipe em que fase está o seu empreendimento.

Converse com nossa equipe

Abre a página de contato do Menezes Niebuhr.

Florianópolis

Primavera Office Rodovia SC-401, 4120, 5º e 6º andares Florianópolis SC, CEP 88032-005
+55 48 3039.9999

São Paulo

Rua Oscar Freire, 379, 7º andar Cerqueira César, São Paulo SP, CEP 01426-001
+55 11 3512.9999